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Immobilier d'entreprises et commerces

Les plus-values

Les plus-values professionnelles réalisées sur les cessions de Fonds de Commerce

Définition 

Les plus-values professionnelles sont celles qui se rapportent aux éléments de l'actif immobilisé des entreprises (ex : cession FDC ou DAB).

Calcul 

La plus-value (PV) réalisée à l'occasion de la cession d'un élément de l'actif s'obtient, normalement, en retranchant du prix de cession la valeur d'origine de cet élément diminuée des amortissements pratiqués et admis en déduction pour l'établissement de l'impôt.

Le prix de cession s'entend de la somme effectivement versée au vendeur.

Il faut tenir compte dans ce calcul de la durée de détention des éléments cédés (éléments détenus depuis moins de 2 ans ou plus) et ce, uniquement pour les entreprises relevant de l'I.R. (entreprises individuelles ou EURL & SARL ayant opté pour l'I.R.).

Taux d'imposition des plus-values

DISTINCTION DES PLUS-VALUES

COURT TERME

LONG TERME

Entreprises relevant de l'impôt sur le revenu (I.R.)

Ajoutée aux résultats imposables dans les conditions et au taux de droit commun

27 %
(16 % + 11 % CSG/CRDS )

Entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés (I.S.), hors cession de titres de participation

33,33 % ou 15 % jusqu’à 38.120 € de bénéfices

Exemples :

- Pour une entreprise soumise a l’IR

1.
Valeur d’origine (hors TVA récupérable) : 50.000
Amortissements normalement pratiqués : 30.000
Prix de vente (hors TVA collectée) 
: 25.000

La plus-value, soit 25.000 - (50.000 - 30.000) = 5.000, inférieure aux amortissements pratiqués (30.000) est à court terme donc rajoutée au résultat imposable à l’IR.

2.
Valeur d’origine : 50.000
Amortissements normalement pratiqués : 20.000
Prix de vente :
55.000

Plus-value : 55.000 - (50.000 - 20.000) = 25.000.

Cette plus-value est à court terme à concurrence des amortissements pratiqués (20.000) et à long terme pour le surplus (5.000).

La fraction à court terme est rajoutée au résultat imposable à l’IR, la fraction à long terme est taxée à 27 % (prélèvements sociaux compris).

- Pour une entreprise soumise à l’IS (hors cession titres de participation) 

Le calcul de la plus value est identique.

Par contre, il n’y a pas de distinction plus value à court terme et plus value à long terme.

La plus value est comprise pour sa totalité dans le résultat de l’exercice en cours lors de sa réalisation. Ce résultat est soumis à l’impôt sur les sociétés qui s’élève à 33,33 % ou à 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices.

Régimes d’exonération

Exonération des petites entreprises

Les contribuables dont les recettes n’excèdent pas certains seuils de recettes d’exploitation entreprises bénéficient, sous certaines conditions, d’une exonération générale de leurs plus-values professionnelles. Il s’agit des exploitants individuels ou des sociétés de personnes (ainsi que des SARL ayant opté pour le régime des sociétés de personnes) exerçant une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale pour laquelle ils relèvent de l’impôt sur le revenu (IR).

L’application du régime privilégié est subordonnée à 2 conditions simultanées relatives aux recettes d’exploitation et à la durée d’exploitation :

a/ Pour bénéficier d’une exonération totale, les recettes de l’exploitation ne doivent pas dépasser : 

- 250 000 € pour les exploitants agricoles et les entreprises industrielles et commerciales de ventes et fournitures de logement

- 90 000 € pour les entreprises de prestations de services

Lorsque cette condition est remplie, les intéressés peuvent bénéficier de l’exonération quel que soit leur régime d’imposition (corrélativement les moins-values ne sont pas imputables).

Si les recettes sont comprises entre :

- 250 000 et 350 000 € pour les activités commerciales ou agricoles 
- 90 000 et 126 000 € pour les prestataires de services

Au delà , il n’y a pas d'exonération

Le taux imposable se calcule comme suit :

Taux 1 = (recettes – 250 000) / 100 000 €

Taux 2 = (recettes – 90 0000) / 36 000 €

Exonération partielle

IMPORTANT :

A compter du 01/01/2006 (Loi de Finances pour 2006) :

Ces limites d’exonération sont appréciées en retenant la moyenne des recettes HT réalisées au titre des exercices clos au cours des deux années civiles précédant la cession.

La cession d’un fonds de commerce donné en location-gérance n’ouvre plus droit au bénéfice de cette mesure. 

Les redevances perçues au titre de la concession de brevets n’ouvrent plus droit à exonération.

b/ l’activité professionnelle doit être exercée depuis au moins 5 ans :

La durée d’exercice de l’activité est décomptée par l’administration à partir de la création, ou de l’acquisition de la clientèle, ou du fonds par le contribuable, jusqu’à la date de réalisation de la plus value.

Cette condition n’est pas exigée en cas d’expropriation ou de perception d’indemnité d’assurance.

Nouveaux dispositifs d’exonération des plus values sur cession de fonds de commerce :

Le dispositif temporaire mis en place par la Loi pour le soutien à l’investissement et à la consommation du 9 août 2004 est pérennisé et modifié. 

Il concerne désormais les cessions à titre onéreux et les transmissions à titre gratuit :

  • d’entreprise individuelle
  • de branche complète d’activité
  • ou, de l’intégralité des droits sociaux détenus par une personne dans une société de personnes soumise à l’IR où elle exerce son activité professionnelle

Les sociétés soumises à l’IS doivent désormais remplir les conditions suivantes pour prétendre à ce dispositif :

  • employer moins de 250 salariés
  • avoir un chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€ ou un total de bilan inférieur à 43 M€
  • ne pas être détenue à hauteur de 25 % ou plus par des entreprises ne remplissant pas ces deux conditions

L’exonération de plus-value est alors :

  • totale si la valeur vénale des biens transmis est inférieure à 300 000 € 
  • partielle si la valeur vénale des biens transmis est comprise entre 300 000 et 500 000 € et le montant de la plus-value exonérée est égal à la plus-value réalisée x (500 000 – valeur des éléments transmis) / 200 000

IMPORTANT :

Une nouvelle condition est instaurée pour bénéficier de cette mesure : avoir exercé l’activité pendant au moins 5 ans à la date de transmission.

La transmission d’un fonds de commerce mis en location-gérance ouvre droit à ce dispositif si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans au moment de la mise en location et si la transmission du fonds se fait au profit du locataire-gérant.

Cette mesure n’est cumulable qu’avec le dispositif d’exonération des plus-values de cession d’entreprise individuelle dans le cadre d’un départ à la retraite et d’exonération des plus-values immobilières des entreprises soumises à l’IR.

La loi crée à compter du 1er janvier 2006 un nouveau dispositif d’exonération totale de plus-value professionnelle en cas de départ à la retraite du chef d’entreprise ou de l’associé d’une société de personnes dont la totalité des droits sociaux sont cédés.

Sont concernés par cette mesure quelle que soit l’activité exercée :

  • les entrepreneurs individuels
  • les associés de sociétés de personnes cédant l’intégralité des droits sociaux de la société dans laquelle ils exercent leur activité professionnelle
  • Son bénéfice est soumis aux conditions suivantes :
  • l’entreprise doit remplir les critères au niveau européen de la PME (employer moins de 250 salariés, chiffre d’affaires inférieur à 50 M€ ou bilan inférieur à 43 M€ , ne pas être détenue pour 25 % ou plus par une entreprise ne remplissant pas ces critères)
  • la cession doit être à titre onéreux
  • l’activité doit avoir été exercée pendant 5 ans au moins
  • le cédant doit cesser dans l’année suivant la cession toute fonction au sein de l’entreprise, et faire valoir ses droits à la retraite
  • le cédant ne doit pas détenir plus de 50 % des droits sociaux dans la société cessionnaire
A NOTER :

La cession d’un fonds de commerce mis en location-gérance notamment ouvre droit au bénéfice de cette mesure si la transmission s’opère au profit du locataire-gérant.

Les plus-values exonérées restent soumises à la CSG et la CRDS (11 %).

Sont exclues de l’exonération les cessions de biens immobiliers. Toutefois, les plus-values immobilières des entreprise soumises à l’IR sont désormais totalement exonérées après 15 ans de détention (abattement de 10 % par année au-delà de la 5ème année).

Les plus-values réalisées par des particuliers sur les cessions de part sociales ou d'actions

Nous nous limiterons ici aux cessions de titres de sociétés (actions ou parts sociales) non cotées et passibles de l' IS.

Définition

Il s'agit des gains nets retirés des cessions à titre onéreux de participations dans les sociétés non cotées passibles de l' IS. (ex : un dirigeant associé qui cède les parts sociales de sa société).

Calcul

Les plus-values imposables sont calculées par différence entre le prix de cession des titres, diminué des frais de cession (commission de négociation par exemple), et le prix effectif d'acquisition majoré des frais correspondants (droits d'enregistrement par exemple).

Taux d'imposition des plus-values

Les plus-values ne sont taxées que lorsque le montant des cessions réalisées sur l’année a été supérieur à 15.000 € par foyer fiscal.

L’imposition est établie au taux de 27 % en tenant compte de CSG, du prélèvement social et de la CRDS.

Régimes d’exonération

Cession à un membre du groupe familial :

Lorsqu’un associé cède les titres d’une société dans laquelle il détient une participation dans les bénéfices supérieure à 25 %, la plus-value réalisée à cette occasion est exonérée à condition que :

  • la cession des titres soit consentie à un membre du groupe familial du cédant (conjoint, ascendants et descendants)
  • l’acquéreur ne revende pas un tiers tout ou partie des droits sociaux ainsi acquis dans un délai de 5 ans

Nouveau dispositif d’exonération des plus values sur cession de droits sociaux en cas de départ à la retraite :

Dans l’attente de l’entrée en application à compter de 2012 de la mesure instaurant un abattement sur la plus-value de cession de valeurs mobilières avec exonération totale de la plus-value à partir de 8 ans de détention des parts, il est créé un régime transitoire similaire réservé aux droits sociaux acquis ou souscrits avant le 1er janvier 2006 par des dirigeants de société partant à la retraite. 

Ces derniers doivent alors remplir les conditions suivantes :

  • avoir exercé leurs fonctions de direction pendant 5 ans au moins de manière continue
  • avoir reçu à ce titre une rémunération normale représentant plus de la moitié de ses revenus professionnels
  • avoir détenu directement ou indirectement au moins 25 % du capital social de la société (seul ou avec son cercle familial) pendant 5 ans au moins et de manière continue
  • cesser son activité dans l’année qui suit la cession pour partir à la retraite

La cession doit porter sur :

  • l’intégralité des droits sociaux
  • ou s’il détient plus de 50 % de droits de vote, plus de 50 % de droits de vote
  • ou en cas de seule détention de l’usufruit, plus de 50 % des droits dans les bénéfices de l’entreprise

L’exonération de la plus-value réalisée est alors totale (sauf sur les prélèvements sociaux).

Cette mesure s’applique aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2013.