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Immobilier d'entreprises et commerces

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Droit au Bail et Pas de Porte

Lorsqu'un créateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut être amené, suivant les circonstances, à verser :

  • Un pas de porte au propriétaire des murs lors de la conclusion du bail. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail
  • Un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. Il s'agit cette fois d'une clause du contrat de cession de bail

Ces 2 notions ne doivent donc pas être confondues : elles correspondent à deux situations différentes et, en aucun cas, une personne ne sera amenée à verser à la fois un pas de porte et un droit au bail.

Le Pas de Porte (ou droit d’entrée)

C’est une somme d’argent que paie le locataire à son propriétaire, au début de son bail et en une seule fois.

Le pas de porte est fréquemment considéré comme un supplément de loyer : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux.

Il s’agit en fait d’un « droit d’entrée ».

2 autres hypothèses ; le Pas de porte peut également être considéré :

  • soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer".
  • soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction.

Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas de porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer.

Conséquences fiscales de la qualification du Pas de porte

Pas de porte considéré comme supplément de loyer :

  • Le bailleur déclare le pas de porte en tant que revenus fonciers : possibilité sous certaines conditions de l'étaler sur 4 ans et assujettissement à la TVA
  • Pour le locataire, le pas de porte est amortissable en tant que frais de 1er établissement donc déductible des résultats en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas.

Pas de porte considéré comme indemnité :

  • Aucune imposition ne frappe l'indemnité qui est considérée comme la contrepartie de la dépréciation de la valeur du local.
  • Pour le locataire, le pas de porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan (non soumis au droit d'enregistrement).

Le Droit au Bail

C’est une somme payée en une seule fois par le locataire à son entrée dans les lieux mais au locataire précédent. 

Il reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire. Il achète en fait au locataire sortant le droit de bénéficier du bail commercial en cours pour la durée restant à courir et ce aux mêmes conditions. Le locataire sortant souhaite monnayer le fait que son loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché. Il cédera par conséquent son bail moyennant le paiement d'une indemnité : le "droit au bail".

Fiscalement

  • Pour le locataire cédant, la vente du droit au bail est prise en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
  • Pour le preneur, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et il figure à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable

Le Bail Américain

Il s'agit d'un bail sans pas de porte ni droit au bail. Le locataire n'a pas à payer de somme initiale, mais il paye un loyer plus élevé au départ comprenant :

  • d'une part, le montant de la valeur locative des lieux
  • d'autre part, l'amortissement d'un droit d'entrée

Les révisions se font ensuite selon les mêmes règles et les mêmes références (loyer initial) que lorsqu'il s'agit d'un bail classique, ce qui peut être pénalisant pour le locataire. 

Avantage : l'entreprise n'a pas de somme importante à verser au départ.

Inconvénient : le loyer de renouvellement, calculé sur la base du loyer initial, amplifie le décalage par rapport au coût d'un bail classique. D'autre part, en cas de cession du bail, le locataire ne peut récupérer de "droit au bail" auprès de son successeur.