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Immobilier d'entreprises et commerces

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Les différents modes de transmission

Transmission à titre onéreux 

Le transfert de l'entreprise au repreneur s'effectue en contrepartie d'un prix payé au vendeur.

Il existe plusieurs modalités pour réaliser cette opération : cession du fonds de commerce, cession du contrôle de la société, location-gérance assortie d'une promesse d'achat et de vente. Ce sont les principales manières de céder une entreprise. D'autres opérations peuvent aboutir au même résultat par des voies plus complexes : fusion-absorption, augmentation de capital, apport partiel d'actif.

Cession du fonds de commerce

L'opération consiste à céder le fonds de commerce de l'entreprise (éléments corporels et incorporels : matériel, mobilier, clientèle, droit au bail…) au repreneur.

Le stock est vendu séparément après inventaire contradictoire entre les parties.

Cession du contrôle d'une société

Les associés d'une société vendent leurs titres sociaux (parts sociales ou actions) à un repreneur ; celui-ci reprend tout le patrimoine de l'entreprise, c'est à dire tout l'actif et le passif. Il doit négocier des garanties afin d'éviter de voir mise en jeu sa responsabilité pour des faits antérieurs à la cession.

Reprise progressive

Cette opération est une variante de la précédente : le repreneur acquiert une participation minoritaire du capital assortie d'une promesse de cession du solde des titres sociaux selon un échéancier précis. L'évaluation des titres acquis ultérieurement est généralement déterminée au moment de la prise de participation.

Location-gérance assortie d'une promesse d'achat

La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce en confie l'exploitation à un gérant aux risques et périls de celui-ci, moyennant le paiement d'une redevance de location.

La promesse de cession à l'issue du contrat de location gérance doit faire l'objet d'un acte sous seing privé séparé (non soumis à l'enregistrement) de manière à éviter une requalification fiscale de l'opération en cession de fonds.

Fusion-absorption

L'opération de fusion permet le rapprochement de deux ou plusieurs sociétés qui fusionnent en vue de n'en former qu'une seule, soit par voie de création d'une nouvelle société, soit par voie d'absorption des autres sociétés par la société absorbante.

La fusion-absorption est la plus couramment pratiquée. Elle entraîne la dissolution de la ou des sociétés absorbées et l'augmentation du capital de la société absorbante.

Augmentation de capital

Le repreneur souscrit à une augmentation de capital de la société et se retrouve majoritaire.

Les associés de la société doivent renoncer à leur droit de souscription.

Apport partiel d'actif

La société qui veut prendre le contrôle d'une autre société apporte à celle-ci une branche autonome d'activité. Un ensemble d'éléments d'actif et de passif sont ainsi apportés en nature à cette société et, en rémunération de la valeur nette de l'apport, des actions sont remises à la société apporteuse. Par le fait d'un apport important, cette dernière peut détenir le contrôle de la société bénéficiaire.

Transmission à titre gratuit

Le dirigeant transmet son entreprise à son successeur (enfant ou membre de sa famille) à titre gratuit, par donation, par donation-partage ou par testament.

Donation

La donation est un acte par lequel le dirigeant transfère la propriété de son entreprise individuelle ou les titres de sa société à son successeur sans contrepartie financière. Elle est irrévocable et doit être passée devant un notaire.

Donation-partage

La donation-partage est un acte notarié par lequel un dirigeant donne de son vivant irrévocablement à tous ses enfants tout ou partie de ses biens et en effectue le partage entre eux.

Testament

Le testament est un acte révocable par lequel le rédacteur dispose, de son vivant, de tout ou partie de la quotité disponible de ses biens ; il ne prend effet que le jour du décès du dirigeant.

Màj : 03/2004