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Immobilier d'entreprises et commerces

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Bail professionnel et bail mixte

Les baux professionnels concernent les entreprises qui exploitent une activité : 

  • non commerciale, c'est à dire les professions libérales ou assimilées,
  • ou, artisanale lorsqu'il n'existe pas de fonds artisanal.
Ces professions, en effet, ne bénéficient pas du statut protecteur des baux commerciaux. Rien n'interdit cependant, lorsque les deux parties en sont d'accord, de placer volontairement le bail sous le régime des baux commerciaux à condition :
  • qu'un autre bail ne leur soit pas imposé par un texte particulier,
  • que le propriétaire exprime sans équivoque, dans le bail, son intention de le placer sous le statut des baux commerciaux et renoncer à exiger de son locataire qu'il remplisse les conditions normalement requises.

Affectation du local 

Avant de conclure un bail professionnel (ou mixte), il est important de vérifier auprès de la mairie (ou préfecture pour Paris), que le local est bien affecté administrativement à l'exploitation d'une activité professionnelle.

La transformation de locaux à usage d'habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-et-Marne, est soumise à autorisation préalable de la préfecture où est situé l'immeuble. Cette procédure peut également s'appliquer à d'autres communes par décision de l'autorité administrative prise après avis du maire.

Le préfet peut autoriser :

  • la transformation totale des locaux (les conditions sont variables d'un département à un autre),
  • ou, l'exercice de la profession dans le local d'habitation, à condition que l'activité exercée ne soit pas commerciale.

La demande est faite par le propriétaire ou par le locataire, avec l'accord du propriétaire, auprès de la mairie (le propriétaire peut refuser de donner son accord).

L’exercice d’une profession dans un local d’habitation est cependant admis, sans qu'il soit nécessaire de solliciter une autorisation administrative, lorsque :

  • l’activité est exercée exclusivement par le ou les occupants (propriétaires ou locataires du logement),
  • l’activité ne nécessite pas le passage de clientèle ou de marchandise.

Les baux professionnels

Les locations de locaux à usage exclusivement professionnel (baux professionnels) sont partiellement réglementées par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La plupart des règles restent cependant déterminées par les articles 1713 et suivants du code civil.

Forme du bail professionnel

Le bail professionnel doit être écrit.

Les baux de plus de 12 ans doivent être établis par un notaire.

Durée du bail

Elle est au moins égale à 6 ans.

Fin du contrat de bail

Le bail est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans.

Cependant, 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l'autre, par lettre recommandée avec AR, ou par exploit d'huissier, son intention de ne pas renouveler le bail. Le locataire se trouve donc dans une situation instable.

Le locataire peut d'autre part, à tout moment, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Loyer

Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail.

Révision

Les parties peuvent librement choisir une indexation du loyer, sous réserve que l'indice soit licite.

Il est conseillé de convenir d'une indexation du loyer, soit en relation directe avec l'activité de l'une des parties, soit en relation directe avec l'objet du contrat (exemple : indice du coût de la construction).

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie peut être fixé librement par les parties.

Cependant, en cas de litige, les tribunaux se réfèrent aux usages qui limitent le montant du dépôt à 2 mois de loyer.

Cession et sous-location

Le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail.

La cession du bail professionnel doit être signifiée au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières comme l'agrément préalable du bailleur ou la rédaction d'un acte authentique.

En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations dérivant du bail, comme s'il occupait lui même les locaux.

Les baux mixtes

Le bail mixte est un contrat portant sur des locaux dont une partie est destinée à l'habitation du locataire et l'autre partie utilisée pour l'exercice de sa profession.

Ils sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi Mermaz).

Forme du bail

Le contrat de location doit obligatoirement être établi par écrit. Certaines mentions sont obligatoires telles que :

  • la date de prise d'effet du bail,
  • la durée du bail,
  • la description des locaux, des équipements et accessoires de l'immeuble,
  • le montant des loyers et les modalités de paiement,
  • les règles de révision éventuelle,
  • le montant du dépôt de garantie s'il est prévu.

Seul le locataire peut obtenir l'annulation du bail qui ne respecterait pas ces dispositions.

Durée du bail

La durée minimale du bail est de :

  • 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique,
  • 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.

La durée du bail peut être inférieure à 3 ans sans être inférieure à un an, lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile constituée entre parents, et qu'un événement précis justifie qu'il ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales.

Résiliation du bail

Le locataire peut résilier le bail à tout moment. Il doit avertir le bailleur 3 mois avant, ou un mois avant, pour raisons professionnelles (transfert d'activité, cessation d'activité...).

Le congé doit être signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Le bail est résilié de plein droit si une clause de résolution le prévoit expressément. Cette dernière joue un mois après un commandement demeuré infructueux.

Renouvellement du bail 

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail (pour une nouvelle durée de 3 ou 6 ans).

Le propriétaire peut cependant le refuser dans les 3 cas suivants :

  • s'il justifie d'un motif légitime et sérieux : par exemple en cas d'inexécution par le locataire de l'une des obligations qui lui incombent.
  • en cas de vente du logement. Le locataire bénéficie, dans ce cas, d'un droit de préemption (sauf en cas de vente entre parents jusqu'au 3ème degré inclus).
  • en cas de reprise par le propriétaire, son conjoint, son concubin, ses ascendants, descendants ou par ceux de son conjoint ou concubin.

Le locataire doit alors recevoir un congé par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier 6 mois au moins avant le terme du contrat.

Transmission et sous-location

Il n'est possible de transmettre ou sous-louer le bail qu'avec l'accord exprès et écrit du propriétaire