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Immobilier d'entreprises et commerces

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L’achat d'un fonds de commerce

Principes :

L'achat d'un fonds de commerce correspond à l'achat d'un ensemble de biens corporels et incorporels regroupés en vue de l'exploitation d'une activité.

L'acheteur ne reprend ni les dettes ni les créances du cédant.

Les éléments incorporels comprennent :

La clientèle.

Le nom commercial et l'enseigne.

Le droit au bail.

Les brevets, marques, licences...

Les éléments corporels comprennent :

Les matériels et outillages.

Les véhicules.

Le mobilier et les agencements.

Le stock de marchandises n'entre pas dans la valeur du fonds de commerce. Il est évalué séparément et fait l'objet d'un règlement séparé.

Evaluation :

Le fonds de commerce s'évalue généralement en fonction du chiffre d'affaires ou du bénéfice annuel. Il existe des barèmes d'évaluation donnés à titre indicatif (voir par exemple barème Francis Lefebvre).

Toutefois, un grand nombre d'éléments liés au fonds de commerce doivent faire l'objet d'une étude préalable afin de majorer ou minorer cette évaluation de base.

Toute évaluation doit donc être précédée d'un diagnostic approfondi de l'activité, des éléments commerciaux, humains, financiers, techniques et de l'environnement juridique et contractuel.

Coût fiscal 

Pour le repreneur

  • Paiement des droits d'enregistrement :
    • Fraction du prix < ou = 23 000 euros : 0 %
    • Fraction du prix  > 23 000 euros : 5 %
    • Ces droits sont déductibles fiscalement pour la nouvelle entreprise individuelle.
    • Ils peuvent être réduits lorsque l'acquisition se situe dans certaines zones d'aménagement du territoire.
  • Paiement de la TVA sur le stock de marchandises si le repreneur est soumis au régime réel normal d'imposition de la TVA.
  • Les marchandises neuves cédées avec le fonds ne sont pas taxées lorsque le repreneur est soumis au régime simplifié d'imposition de la TVA.

Pour le cédant

  • Imposition immédiate des bénéfices.
  • Imposition au titre des plus-values professionnelles (exonération sous conditions).
  • Reversement au trésor public d'une quote-part de la TVA déduite sur les matériels acquis depuis moins de 4 ans.

Formalités juridiques

Le vendeur est tenu de mettre à disposition du candidat acquéreur :

  • les documents comptables se référant aux 3 années précédant la vente ou au temps de sa possession si celle-ci est inférieure à 3 ans,
  • un document récapitulant le chiffre d'affaires mensuel réalisé entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant la cession.

L'acte de vente doit comporter certaines mentions obligatoires :

  • L'état des privilèges et nantissements grevant le fonds.
  • Les chiffres d'affaires et résultats des 3 dernières années.
  • Les conditions du bail commercial.
  • Le nom du cédant.

L'acquéreur doit publier un avis de l'acte de vente enregistré dans un journal d'annonces légales, ainsi qu'un avis au Bodacc.

Compte tenu des recours éventuels des créanciers et du fisc, il est vivement conseillé de verser le prix de la cession entre les mains d'un séquestre.

A noter : l'acquéreur peut être rendu responsable solidairement avec le cédant, dans la limite du prix du fonds, du paiement de l'impôt dû par celui-ci au titre des bénéfices réalisés pendant l'exercice de la cession, et parfois même l'exercice précédent.

Etant donné le formalisme important attaché aux cessions de fonds de commerce, il est préférable de consulter un spécialiste (avocat/conseil, notaire, etc.).

NB : il ne faut pas confondre :

la cession du fonds de commerce qui inclut le bail,

et, la cession du bail commercial (indépendant du fonds), qui doit être autorisée par le propriétaire des murs.

 

Maj : 01/2006