Quelques utilisations pratiques de la SCI :

Exemple 1

Arthur est chef d'entreprise.

Il veut séparer son patrimoine immobilier de son entreprise.

Il crée un immeuble d'un côté (en SCI), un fonds de commerce de l'autre côté. Un contrat de bail est conclu entre les 2.

Exemple 2

Jean, Jeanne et Jérôme sont héritiers indivis d'un immeuble à Bordeaux.

Ils ne veulent pas vendre le bien.

En revanche ils veulent louer l'immeuble.

Ils constituent alors une SCI pour gérer ce patrimoine immobilier locatif.

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Quelques Notions de base

• C'est une société régie par les dispositions du code civil
• La SCI : c'est un contrat donc il faut nécessairement un écrit
• Les parties au contrat donnent leur consentement : elles doivent être capables d'exprimer leurs volontés, donc il existe des formalités particulières pour les mineurs ou les personnes dont les facultés mentales sont altérées

Exemple

Je suis sous curatelle et je veux créer ma SCI : je dois être assisté de mon curateur

Je suis sous tutelle, il me faut l'autorisation du tuteur et une ordonnance du juge des tutelles

Exemple

Mon enfant mineur peut-il être associé à une Société Civile Immobilière ?

Oui mais il faut en principe une autorisation du juge des tutelles et l'accord des deux parents

Objet de la société

• Les associés définissent dans les statuts l'activité de la société
• L'objet de la S.C.I doit obligatoirement être civil (Objet interdit : exploiter une activité commerciale)
• Mais elle peut être constituée pour acheter et posséder des biens immobiliers

Exemple d'objet d'une SCI :

réaliser des économies ou faire des bénéfices (encaissement de loyers, par exemple)

Attention : la location en meublé peut constituer selon certains critères une opération à caractère commercial

Exemple :

Une S.C.I ne peut acheter des appartements pour les revendre de manière régulière, ce serait considéré comme activité commerciale

En revanche, la société peut revendre son bien immobilier (sans en faire commerce)

La gérance de la S.C.I

• Il peut accomplir tous les actes justifiés par l’intérêt de la société (l'étendu de son pouvoir est précisé dans les statuts), il convoque l'assemblée générale des associés
• Il représente la société et l’engage vis à vis des tiers (créanciers…) avec pour limite de l’objet social
• Il est personnellement responsable envers la SCI et les tiers des fautes commises dans sa gestion, (violations des statuts...)
• Le gérant peut être un des associés, mais ce n'est pas systématique
• La société peut être gérée par une ou plusieurs personnes (aucun maximum)

Les statuts de la SCI

L'écrit précise les apports de chaque associé, la forme, l'objet, la dénomination sociale, le siège social, le capital, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement.

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Les associés

• Pour créer une S.C.I, il faut être au minimum deux personnes
• Aucun maximum d'associés
• Aucune condition de qualité, de nationalité requise pour être associé
• Peuvent être associées, des personnes physiques avec des sociétés (personnes morales), ou bien, des personnes morales ensembles, ou encore, des personnes physiques uniquement

Responsabilité des associés

Les associés sont redevables indéfiniment des dettes sociales selon leur part dans le capital social, (le jour d'exigibilité de la créance à régler ou le jour de la cessation des paiement)

Durée de la SCI

• La durée maximum : 99 ans
• Pas de durée minimale
• Fin de la de la société : l'assemblée des associés peut décider de dissoudre la société avant la date prévue dans les statuts ou d'étendre sa durée.

Le capital social

• Avantage : aucun capital minimum n'est imposé
• Le capital peut être constitué par des apports en numéraire (argent), ou/et par des apports en nature (biens matériels, mobiliers et/ou immobiliers) ou/et en industrie (temps de travail consacré à la société, connaissances techniques, etc...)

Le siège social

• Adresse du domicile de la société: local commercial, boutique...
• Le dépôt du dossier de constitution de SCI
• Le Centre des Formalités des Entreprises de votre région (CFE) vous accueillera pour constituer votre dossier : vous devez apporter deux exemplaires des statuts de la SCI, les pièces demandées et l'imprimé de déclaration.
• Le CFE fera les déclarations fiscales et sociales.

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SCI familiale

Les époux associés pendant le mariage

L'article 1832-1 du code civil permet aux époux de s'associer ensemble ou avec d'autres personnes.

La situation varie selon le régime matrimonial des époux.

Régime de communauté

• Un époux ne peut employer des biens communs (biens appartenant aux 2 époux) pour faire un apport à une société, sans que son conjoint en ait été averti, et sans qu'il en soit justifié dans l'acte de cession.
• En revanche, l'utilisation de biens qui appartient personnellement aux époux (biens propres) ne pose aucune difficulté

Dans le cadre d'un divorce

• Lorsque l'apport provient de biens propres, la valeur du bien reste dans le patrimoine de l'époux et le conjoint ne peut rien réclamer
• Lorsque les époux sont associés et que l'apport est issu de biens communs à part égale, chacun reprend simplement son apport (associés à 50/50)
• si un seul des époux est associé, ce dernier devra, pour des biens communs, verser la moitié de la valeur des parts au jour du partage.

Décès d'un associé

• Lorsqu'un associé décède, la société civile n'est pas dissoute
• Elle continue à fonctionner avec les héritiers ou les légataires
• Les statuts, peuvent prévoir un agrément par les associés, ou une dissolution (fin de la société)

Exemple

La société peut continuer avec le conjoint survivant, ou les héritiers, ou encore, avec toute autre personne désignée par les statuts, ou par disposition testamentaire

Si les associés refusent leur agrément au nouvel entrant, les héritiers recevront la valeur des parts sociales du défunt

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Les contraintes de la SCI

• La SCI est une société : nécessité d'un minimum de gestion et de juridique : un compte bancaire propre à la SCI, un arrêté de comptes et au minimum une assemblée par an
  
• Le gérant est responsable civilement et pénalement
  
• Les pouvoirs du gérant sont importants car il peut engager la société
  
• Les associés sont "indéfiniment responsables" sur leurs biens des dettes de la société (selon leur quote-part)

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Notions plus complexes

Les incidences fiscales pour les associés

S'agissant de l'imposition des résultats de la société :

• Les SCI ne sont soumises à l'impôt sur les sociétés sauf si vous optez pour ce régime d'imposition.
• Chaque associé est donc imposé directement entre ses mains, à l'impôt sur le revenu, sur la quote-part (part de chacun dans une somme à payer, à encaisser) de résultat correspondant à ses droits dans la société.
• Ex. : en cas de location d'immeuble, le résultat net de la location (loyers - charge déductibles) sera compris dans le revenu foncier de chaque associé en proportion de ses droits dans la société et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux contributions sociales (taux actuel en vigueur : 11 %).

S'agissant de l'imposition de la plus-value de vente de l'immeuble ou des parts sociales de SCI :

• La plus-value immobilière est imposable au nom des associés pour la quote-part leur revenant en proportion dans leurs droits dans la société (mais l'impôt est prélevé directement sur le prix de vente par le notaire chargé de la vente).
• Le montant de la plus-value imposable est réduit d'un abattement pour durée de détention égal à 10 % par an au-delà de la cinquième année, soit une exonération totale au-delà de 15 ans de détention.
• En cas de cession de l'immeuble par la société, le délai de détention commence à courir à compter de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble par la société.
• Or en cas de cession des parts de la société, la durée de détention s'apprécie au niveau des parts sociales et court à compter de leur acquisition ou de leur création par l'associé cédant.
• Ce régime d'imposition n'est pas applicable en cas d'option par la SCI pour l'impôt sur les sociétés.

Cas concrets

Exemple 1

Roméo et Juliette, sont mariés.

Ils ont constitué une SCI dont chacun est associé par moitié (50/50).

La SCI est constituée par un immeuble loué.

Le couple veut vendre l'immeuble.

Le futur acquéreur pourra acheter les parts de la SCI si l'immeuble est son seul actif.

L'opération sera taxée au titre de la plus-value immobilière.

Exemple 2

Tristan et Iseult veulent acquérir un appartement en SCI :

Le passage chez le notaire n'est pas obligatoire s'il s'agit d'une cession de parts de SCI.

Il est donc utile pour les acheteurs d'intégrer dans l'acte de vente une clause de garantie de passif due par le vendeur.

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Avantages de la SCI dans le cadre de donation-partage ou pour une succession

Vous souhaitez transmettre un immeuble apporté à une SCI

Au moment de l'apport en société :

• L'apport de l'immeuble en société est exonéré de droit d'enregistrement s'il est réalisé lors de la constitution de la société (et soumis à un droit fixe s'il est apporté ultérieurement à l'occasion d'une augmentation de capital) ;
• L'apporteur est taxé sur la plus-value éventuelle entre la valeur d'apport et le coût d'acquisition (prix d'achat)
• TVA pour les biens qui y sont soumis

Au moment de la transmission :

• La transmission (par donation-partage ou par succession) porte alors sur les parts de SCI (non sur l'immeuble lui-même).
• "fongibilité" des parts : cela facilite la transmission
• donation portant sur les parts : si la société a, à son passif, un emprunt en cours de remboursement, la valeur des parts retenue pour le calcul des droits de donation est la valeur nette des biens (valeur vénale de l'immeuble - capital restant dû sur l'emprunt).
• donation portant directement sur l'immeuble : droits calculés sur la valeur brute du bien sans pouvoir déduire l'emprunt restant dû qui n'est pas transmis.
• les cessions de parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises au droit d'enregistrement au taux de 5 %, sans plafonnement ni abattement.

La prise en compte de l'endettement est un atout pour les SCI

Si le bien est possédé par une société civile, la valeur des parts sociales tiendra compte du passif supporté par la société.

Exemple :

• CAS 1
  • vous décidez d'acheter un immeuble à 200.000 € : achat comptant de l'immeuble 100.000 €, emprunt : de 100.000 €
  • si vous faîtes une donation de l'immeuble à vos enfants, les droits sont calculés sur 200000 €.
• CAS 2
  • sinon vous créez une SCI au capital de 100000 €
  • emprunt de 100000 € pour acheter l'immeuble 200000 € : Les parts valent 100000 €
  • 100.000 : valeur sur laquelle sont calculés les droits de donation en cas de transmission aux enfants

Attention :

Différence : dans le 1er cas, vous avez transmis à vos enfants l'immeuble d'une valeur de 200000 € mais vous restez redevable personnellement de l'emprunt restant dû, qui lui, n'a pas été transmis.

Dans le second cas, en transmettant les parts de la société, vous avez donné à la fois l'immeuble mais également le passif qui y est attaché : ce sont les nouveaux associés, vos enfants, qui supporteront le remboursement, et non plus vous : vous avez donc bien transmis quelque chose qui ne vaut que 100000 (200000 -100000) et il est donc normal de ne payer les droits que sur 100000 !

Régime de la donation aux enfants des parts d'une SCI

• La donation en ligne directe bénéficie d'un abattement de 150 000 euros sur la part de chacun des parents et sur la part de chacun des enfants.
• Cet abattement est actualisé chaque année en fonction de l'inflation. Il est donc porté à 151 950 € pour les donations consenties à compter du 1er janvier 2008.
• Chaque parent peut donner jusqu'à 151950 euros par enfant sans avoir de droits de donation à payer. En 2008, un couple peut donc transmettre à un enfant 303 900 euros sans droit (attention : reste les frais de notaire !).
• La donation peut s'effectuer en une seule ou en plusieurs fois.
• Vous bénéficiez de cet abattement par période de 6 ans.

Exemple

Roméo possède un patrimoine immobilier locatif de 1000000 euros.

· Il peut donner 15 % à chacun de ses enfants (150000 euros) et refaire l'opération tous les six ans.

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