Vademecum du futur propriétaire et ses obligations

J'ai acheté un terrain et je souhaite construire une maison

Les démarches à suivre

Votre projet de construction sera soumis à permis de construire.
Plusieurs règles s'imposent.
Pour ce faire, une visite au service urbanisme de la mairie de votre commune est impératif.
Il est indispensable notamment de s’informer sur les surfaces constructibles ou les prospects (vu et distances par rapport aux voisins).

Je suis allé à la mairie pour glaner des informations : qu'est-ce que le plan d'occupation des sols (POS) et le plan local d'urbanisme (PLU) ?

Les POS et les PLU sont des documents d’urbanisme communaux.
Les Plans Locaux d'urbanisme ont succédé aux plans d’occupation des sols et déterminent entre autre les règles générales de construction et les servitudes d’utilisation des sols.

Comment définir l'emprise au sol ?

L'emprise au sol correspond à la surface au sol qu'occupent tout le bâti sur le terrain.

La surface de l’emprise au sol est différente de la surface fixée par le COS (Coefficient d’occupation des sols).

Quelle est la signification du coefficient d’emprise au sol ?

On trouve le coefficient d’emprise au sol dans le règlement d’urbanisme local : POS ou PLU.
Ce coefficient permet de fixer des valeurs pour limiter l’importance de la surface de sol constructible occupée par les constructions.

Comment puis-je calculer l’emprise au sol maximum autorisée ?

Vous désirez faire l’extension d’une maison dont la surface au sol est de 100 m2.
Le règlement de votre zone spécifie que l’emprise au sol est limitée à 20 % de la surface du terrain (1000 m2).
Emprise au sol maximum autorisée :
1000 x 20 = 200 m2
100

Emprise au sol susceptible d’être encore utilisée :
200 – 100 = 100 m2
Il vous est donc possible de construire sur une surface de terrain supplémentaire couvrant jusqu’à 100 m2 dans la limite du COS.

Qu'est ce que le Coefficient d'occupation des sols (COS) ?

Le COS fixe la densité maximale de construction susceptible d'être édifiée sur un même terrain.
Il est fixé par les communes et détermine la surface constructible (SHON maximale) par rapport à la superficie du terrain.
En le Multipliant par la superficie du terrain, vous obtenez ainsi la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) maximale constructible sur celui-ci.
Le COS est fixé par l’article 14 du  Plan d'occupation des sols (POS) ou du Plan Local de l'Urbanisme (PLU) de votre commune.

Exemple :
Vous avez un terrain de 1000 m2.
Le COS de la zone du PLU où se trouve votre terrain est de 0,2.
Vous avez le droit de construire 200 m2 de SHON (1000×0,2?200).
Le COS n’est qu’un des éléments qui contraint la construction.
Le respect du COS ne vous dispense pas de respecter les autres servitudes et règles des documents d’urbanisme.

J'ai entendu parler de déclaration préalable et de permis de construire ?
Quelle est la différence ?

Le permis de construire est un document administratif officiel qui autorise la construction ou la rénovation d'une habitation.

La déclaration préalable est un second document administratif pour les travaux de plus faible importance. 
Exemple : construction nouvelle créant une surface hors oeuvre brute (SHOB) supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m²,
Ces formulaires donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.

Dans quels cas utilise-t-on les notions de SHOB et SHON ?

Ces surfaces et la nature des travaux vont déterminer le régime d’autorisation : soit permis de construire, soit déclaration préalable.

Grâce à La SHOB, on détermine le seuil de surface créée à partir duquel le permis de construire est obligatoire.

Exemple : dans le cas d’une création de SHOB supérieure à 20 m², il faut demander un permis de construire.
Pour une SHOB inférieure à 20 m² : il faudra faire une déclaration préalable.

Quant à la SHON, elle sera notamment utilisée :
pour savoir si l'on doit recourir à un architecte

Exemple : Si la SHON est supérieure à 170 m2, l'architecte est obligatoire
Remarque :Même pour une extension : 100 m² existant + extension de 70m² = architecte car Cumul des surfaces existantes et construites).
pour calculer la SHON maximale de bâti constructible en multipliant le COS par la superficie du terrain

 

Comment déterminer la surface hors d'oeuvre net (SHON) et la surface hors d'oeuvre brut (SHOB) ?

Si vous avez l’intention de construire ou de faire des travaux sur un bâtiment existant, vous devez calculer la SHOB et la SHON de votre projet, afin de situer ce dernier au regard des exigences réglementaires.

La surface hors œuvre brute, SHOB :

Elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, auxquelles s’ajoutent l’épaisseur des murs et cloisons.

La surface hors œuvre nette d’un bâtiment, SHON :

Elle est obtenue par déduction de divers éléments de surface de la SHOB.
(exemple : sous sols ou combles non aménageables, déduit des trémies, balcon, garage…voir définition dans document annexe du ministère de l'aménagement...)

Bon à savoir

Je souhaite démolir, quelles sont les démarches à accomplir ?

Dans certaines zones des PLU, l’obtention d’un permis de démolir préalable à toute démolition est obligatoire.
Il faut donc solliciter les services de l'urbanisme de votre commune.

Doit on consulter le PLU pour les hauteurs de clôture à respecter ?

Oui mais le règlement du plan local d’urbanisme doit prévoir de manière expresse l’obligation de déposer une demande d’autorisation pour édifier une clôture.

Que puis-je faire en cas de refus de mon permis de construire ?

En cas de refus, vous pouvez modifier votre projet et déposer une nouvelle demande ou engager un recours contre la décision de refus (tribunal administratif).

Où puis-je trouver les nouveaux formulaires afin de déposer mon permis ?

Les formulaires sont disponibles sur le site internet du ministère de l'écologie, de l'aménagement et
du développement durables, sur le site de certaines communes et sur les sites des DDE (se renseigner à la mairie ou à la DDE).
On peut d'ores et déjà remplir les formulaires en ligne (site du ministère de l'aménagement) .

Quels sont les délais d'instruction ?

1 mois pour les déclarations,
2 mois pour les PC de maisons individuelles et les permis de démolir, 3 mois pour tous les autres permis.
Un délai différent, pourra être fixé lorsque certaines consultations sont nécessaires (Architecte des Bâtiments de France...)

Si le dossier est incomplet (contenu des dossiers : liste de pièces sur site ministère de l'aménagement) les pièces manquantes doivent également être demandées dans le premier mois.

Où déposer ou envoyer mon dossier ?

Les demandes de permis de construire, et les déclarations préalables de travaux, sont à déposer en mairie, soit directement au guichet soit par courrier avec accusé réception.

 

Permis de construire ou déclaration préalable

Aide mémoire

Je construis une maison de 100 m² :

Vous devez obtenir un Permis de construire.

J’agrandis ma maison de Plus de 20 m² ?

Permis de construire

Mais si ma construction va de de 2 m² à 20 m² ?

Déclaration préalable

Moins de 2 m² : pas de formalité

Je suis propriétaire d'un immeuble et je ravale ma façade ?

Déclaration préalable

Je démolis des planchers et je crée de nouvelles surfaces de plancher ?

si le plancher reconstruit a une surface inférieure à 2 m² : pas de formalité
si le plancher reconstruit a une surface comprise entre 2 et 20 m² : déclaration préalable
si le plancher reconstruit a une surface supérieure à 20 m² : permis de construire.

Je transforme un garage en chambre d'habitation dans une construction existante ?

La chambre est supérieure à 10 m² : déclaration préalable
La chambre est inférieure à 10 m² et la transformation n'entraîne aucun travaux modifiant l'aspect extérieur : pas de formalité

Je construis une véranda ?

Superficie supérieure à 20 m²
Permis de construire

Superficie inférieure à 20 m²
Déclaration préalable

Je construis une piscine ?

piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m² : pas de formalité.

(exception pour le secteur sauvegardé ou dans un site classé).
piscine dont le bassin a une superficie comprise entre 10 et 100 m² non couvertes : déclaration préalable.
piscine dont le bassin a une superficie comprise entre 10 et 100 m² dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m : déclaration préalable.
piscine dont le bassin a une superficie comprise entre 10 et 100 m² et dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol supérieure 1,80 m : permis de construire.

L’édification d’une piscine non couverte, construction qui n’est pas un bâtiment est soumise au respect des règles d’urbanisme relatives à l’occupation et à l’utilisation des sols (et spécialement pour l’emprise au sol des constructions).

Je fixe, de manière durable, une antenne parabolique et/ou un climatiseur ?

Je ne change pas le volume mais je modifie l'aspect extérieur de l'immeuble
Déclaration préalable

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Sources :
Site du ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement et de l'aménagement
Site architecture